今回、土地区画整理地内の土地の分筆登記のご依頼がありました。
土地区画整理地内の従前地分筆については、区画整理事務所と協議をし、その後に登記申請をする必要があるため、手続きの面では手間ですが、隣接地権者との境界立会等が不要なため、手続きをしっかりすれば、分筆することが出来ます。
そのため、一度の業務を経験すれば、次からは従前地分筆へのハードルはだいぶ下がると思います。
私自身一回経験して、たいして面倒くさくない手続きであるのかなと思いました。
今回、無事に業務も完了したため、業務の手順等を整理することも含めて、ブログ記事にしたいと思います。
さいたま市の案件ですが、法務省の通達に基づきどのような手続きが行われるかの記事内容となっているため、どの地域でも業務の参考となると思います。
是非、最後まで読んでくださればうれしいです。
区画整理事務所にて相談を行い、手続きを開始する
区画整理事務所にて、仮換地の分割について相談をします。
その際に、手続き方法を確認するだけではなく、仮換地の図面や基準点等など取得できる資料はすべて取得します。
仮換地の分割の協議の申請において、仮換地分割案の図面を提出する必要があり、その図面の作成のために必ず取得しましょう。
この手続きで注意すべきことは、『仮換地の分割』と『従前地分筆』は異なる手続きであることに留意しなければならないことです。
『仮換地の分割』と『従前地分筆』は一連の手続きではあるけれども、区画整理事務所での『仮換地の分割』と、法務局での『従前地分筆』の手続きは別の手続きです。
仮換地の分割と従前地分筆についての説明が、手引きに分かりやすく書いてあったため、ご参照ください。
| 仮換地の分割 | 仮換地指定済みの画地において、仮換地の位置、形状、面積等を変更（分割）すること。 |
| 従前の土地の分筆 | 事業施行者が事業開始時に実施した現況測量の成果図に公図を重ね合わせて作成した「現況公図重ね図」を用いて地積測量図を作成し、従前地を分筆すること。 |
以上の手続きがそれぞれ必要になります。
仮換地の分割の協議の申請をする
仮換地の分割の協議の申請をします。
この申請では、仮換地分割案の図面の通りの仮換地の分割をしても、事業に支障がないかの確認がされます。
仮換地分割案の図面の作成方法ですが、区画整理事務所から貰った仮換地図面とその座標値を使い、机上で仮換地の分割ライン示した図面を作成します。
仮換地の分割の協議の回答が来ます
事前協議にて提出した仮換地分割案の図面に対して、可否の回答がされます。
仮換地分割案の図面の通りの仮換地の分割をしても、事業に支障がない場合は、前地分筆確認願の申請を提出するように指示があります。
今回の区画整理事務所では、この回答と同時に実測図等（基準点配置図・公図調整図）をもらいました。
実測図等とは、事業施行者が工事着手前に測量を実施し、現地を復元することができる図面のことです。
その実測図等に基づいて、面積の比が同じになるように分筆図面を作成することで、従前地の分筆をすることができるようになります。
従前地分筆の手続は通達を確認
ある通達を確認するする必要があります。
平成１６年２月２３日付け法務省民二課４９２号民事第二課長通知の土地区画整理事業施行地区内の土地の分筆登記の取扱いについてです。
また、それに基づき土地家屋調査士連合会が発している日調連発第447号についても参考にします。
この通達等において、以下の３点を押さえておかなければなりません。
- 土地区画整理事業により仮換地指定を受けている従前地の分筆登記については、当誇事業施行者が工事着手前に測量を実施し、現地を復元することができる図面(実渡図)を作成し、保管している場合において、これに基づいて作成された当該従前地の地積測量図を添付して申請がをされたときは、これを受理することができること。
- 地積測量図上の面積が登記簿上の地積と一致しない場合において、地積測量図上の求積に係る各筆の面積比が分筆登記の申請書に記載された分筆後の各筆の地積の比と一致すること
- 従前地の地積測量図に、「本地積測量図は、事業施行者が保管している実測図(○○図)に基づいて作成されたものであることを確認した。」旨の当該事業施行者による証明がされていること
実測図等に基づいて地積測量図作成するとは
実測図等に基づいて、机上で計算を行い、従前地分筆の地積測量図を作成します。
この実測図ですが、必ずしも境界点に座標があるわけではありません。 その場合には、図上測定を行う必要があります。
今回は、基準点の位置とその座標値を記載された基準点配置図（公図調整図）を土地区画整理事務所から頂いていたため、その基準点の位置を基準にして、実測図上に座標を配置させていきます。
実際に測量するのではなく、机上において図面の基準点や境界点にプロットし、そのプロットに位置情報を与えることで、座標化させていきます。
面積比が同じであることを確認できるよう面積計算書を作成する
図上測定によって得た境界点の座標から、地積を計算し、その地積が実測地積となります。
そして、その実測地積が登記簿上の地積と一致しない場合においては、地積測量図上の求積に係る各筆の面積比が分筆登記の申請書に記載された分筆後の各筆の地積の比と一致することが分かる資料として、面積計算書を作成する必要があります。
実際の面積が登記簿上の面積と同じになることはないため、必ず面積比が同じであることを確認できる面積計算書を作成する必要があります。
地積測量図を作成する
計算書によって登記地積と実測地積の面積比が同じになるように、従前地の分筆地積を算出します。
そして、その算出された地積に基づき、従前地分筆の地積測量図を作成していきます。
地積測量図での注意点ですが、座標系と境界点の杭種に関しては、きちんと記載するようにしましょう。
私自身、隣接にある既存の地積測量図と同じように作成したのですが、この既存の図面は、座標系と境界点の種類について記載がなく、それと同じ形式で図面を作成してしまったため、登記申請時に法務局の登記官から、境界点の種類と座標系ついて追記するように指示がありました。
そのため、すべて計算点である旨と座標系を追加で記載をして、再度事業施行者による証明を貰い直さなければなりませんでした。
参考となる地積測量図が若干古い場合は、あまり参考にしすぎると痛い目にあうことがあります。
また区画整理事務所と法務局という２つの役所等で手続きをする関係上、それぞれに合う図面を作成しなければならないことにも注意が必要です。
地積測量図と面積計算書を添付し、従前地分筆確認願の申請い、相違ないことの証明を受ける
実測図に基づく地積測量図と面積計算書ができたら、施行者による証明をもらうために、従前地分筆確認願の申請を行います。
面積の比率が正しいか等の確認や、隣接地が従前地分筆を行っていた場合などは、既存図面に記載している座標等に訂正するように指示があります。
法務局へ従前地分筆を行う
当該事業施行者による証明が地積測量図にされたら、その地積測量図を添付して登記申請をします。
証明をもらった地積測量図ですが、スキャンをして電子データにすることで、電子申請をすることができます。
しかし、スキャンしたデータに関しては、そのデータ形式に注意しなければなりません。
普段、CADから出力して地積測量図を作成していたことから、スキャンした地積測量図を指定のデータ形式にするのに、少し苦労しました。
その詳細については、別記事に記載する予定です。
また、調査報告書の備考欄に『法務省民二第４９２号による分筆』と記載しなければならないことも、注意が必要です。
登記が完了したら、最後に従前地の分筆登記に伴う仮換地指定変更願を申請する
登記が完了したら、従前の土地の分筆は完了したことになります。
しかし、仮換地の分割は別途手続きが必要で、仮換地指定変更願を申請する必要があります。
登記完了後に、従前地の分筆登記に伴う仮換地指定変更願を申請します。
この申請を行うと、後日依頼人本人に通知が行き、指定日以降に効力が発生する旨が伝えられるそうです。
そして、効力発生日以降に、仮換地証明書が取得できるようになります。
仮換地の分筆杭について
仮換地上に仮換地の分割杭を設置します。 この分割杭ですが、さいたま市の該当の区画整理事務所では、事業者による検測が必要になります。
費用は２点の確認で、おうよそ３万円程度でした。
まとめ
最後まで読んで下さり、ありがとうございました。 今回は、土地区画整理地内の仮換地の分割と従前地分筆について記事にしました。
初めて従前地分筆とのこともあり、わからないことが多く、手間はかかりました。 しかし、流れが分かれば、普通の分筆登記に比べて立ち合いがない分、精神的にも楽なのかなとも感じました。
今後も、特徴的な登記で学んだことがあれば、積極的に記事にして、情報を共有していきたいと思います。
