今回は、土地に関する資料の一つである公図について記事にしていきたいと思います。
日本には、住宅地図、ブルーマップ、公図、地形図など多くの地図と呼ばれるものがあります。
このように多くの地図がある中、不動産の物的な状況及び権利関係を明確にするために必要になるのが公図です。
公図は不動産関の位置や形などを知る資料ですが、その成り立ちは明治時代の地租改正に遡るものもあり、その作成された背景や年代により、法的な位置付けは異なります。
今回は、このような公図について、不動産業界の関係者の方だけではなく、歴史が好きな人、また地図が好きな人も公図の面白さついて少しでも知って頂けたらと思い記事にしました。
ぜひ最後まで読んで頂けたらと思います。
公図とは
公図とは登記所に備え付けられている資料の一つであり、土地の位置や形状等と特定するための参考となる図面のことを一般的に呼んでいます。
しかし、この公図ですが、法文上明確に定義されている用語ではありません。
様々な説はありますが、もともと土地の固定資産性を徴収のために、税務署が土地を管理するために使用していた図面を公図と呼んでいたところが由来だそうです。
その税務署が徴税のために備え付けていた公図を、法律の改正により登記所へ引き継いだ歴史があります。
このことが、今現在の『公図』と呼ばれている由来となっていると言われています。
登記所が備え付けられている資料とは
公図とは登記所に備え付けられている土地の位置や形状を把握することが出来る図面のことを一般的に呼びます。
しかし、登記所が備え付けられている資料については法律に規定しています。
そこに公図の文言はありません。
その代わりに、『地図』と『地図に準ずる図面』に関して規定しています。
（地図等）第十四条 登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。
不動産登記法１４条
２ 前項の地図は、一筆又は二筆以上の土地ごとに作成し、各土地の区画を明確にし、地番を表示するものとする。
３ 第一項の建物所在図は、一個又は二個以上の建物ごとに作成し、各建物の位置及び家屋番号を表示するものとする。
４ 第一項の規定にかかわらず、登記所には、同項の規定により地図が備え付けられるまでの間、これに代えて、地図に準ずる図面を備え付けることができる。５ 前項の地図に準ずる図面は、一筆又は二筆以上の土地ごとに土地の位置、形状及び地番を表示するものとする。６ 第一項の地図及び建物所在図並びに第四項の地図に準ずる図面は、電磁的記録に記録することができる。
上記の条文には、登記所に備え付けの図面として、『地図』があると規定されています。
この『地図』は、不動産登記法１４条に規定されており、１４条に規定されていることから、一般的に１４条地図と言われています。
また、『地図』がない場合は、『地図に準ずる図面』があると規定されています。
登記所には土地に関する資料として、『地図』か『地図に準ずる図面』があることが、以上の条文から読み取れます。
私たちが一般的に使用する公図とはあくまで慣習上の言葉であり、法律では『地図』と『地図に準ずる図面』として明確に用語として定義しています。
不動産などで使用するされることが多い公図は、『地図』か『地図に準ずる図面』のどちらも示すことが多いですが、昔の公の図面として『地図に準ずる図面』を示す場合もあります。
なぜ地図ではなく公図と呼ぶの
様々な説はありますが、地図と地図に準ずる図面を分けて考えるためには、ある程度不動産登記に関する知識が必要になります。
そのため、言葉を分けて使用しなくても伝わる言葉である公図を、登記所に備え付けの図面を示す意味の幅が広い言葉として便宜上使われ続けているだと思います。
法律上に規定のある登記所に備え付けの土地の位置や形状を把握する図面は、『地図』があれば『地図に準ずる図面』はなく、また『地図に準ずる図面』しかなければ『地図』がないからです。
公図と言えば、 登記所に備え付けの土地の位置や形状を把握する図面であることが、相手に一意で伝わります。
もう一つの理由として、税務署から登記所へ、土地を管理するために使用していた図面が移されたこともあり、税務署時代の呼び方である、公図が名残として今まで残ってきたことも原因であると思います。
区別と地図に準ずる図面が公図
登記所が備え付けられている図面は作られた経緯や時代背景そして測量精度により、以下の通りに『地図』と『地図に準ずる図面』に一般的に区別されます。
| 地図とは | 法務局が作成した１４条地図、市区町村が作成した地積図、土地区画整理の図面 |
| 地図に準ずる図面とは | 上記以外の図面、昔に税務署が作成した旧土地台帳に付属している地図 |
『地図に準ずる図面』の大半が、税務署が作成した旧土地台帳であり、昔からの公図と言われるものになります。
また、『地図』は令和の現在でもほとんどの地域で作成されておらず、『地図に準ずる図面』である旧土地台帳付属地図が、土地の区画や位置特定するために使用されています。。
そのことから、公図という呼び方は、税務署で使われていた徴収用の公の図面を指す名残という面もありますが、その図面が現在まで使用しているから、税務署時代の呼び方をそのまま続けているのだと思います。
公図を地図と準ずる図面を区別しなければならない場面
土地の境界を確認や確定をする際には、この公図が『地図』と『地図に準ずる図面』なのかを区別して考えなければなりません。
なぜならば、『地図』は土地の位置や形状を特定することが出来る図面である一方で、『地図に準ずる図面』は土地の位置や形状を特定するために参考にしかならない図面であるからです。
そのため、『地図』があれば土地の境界がほぼ確定していますが、『地図に準ずる図面』である場合には境界が未確定であること前提に、測量や不動産取引などの準備をしなければなりません。
『地図に準ずる図面』の地域の土地をお持ちの方は、土地の境界に関して不明確な部分があることを前提に、不動産の処分、管理や保全等を考える必要があります。
一番古いものは明治時代の地租改正から変わってない。
登記所で公図を取得する際、電子化しているためすべての図面が白黒で表示されています。
一方、法務局で昔に作られた旧土地台帳を取得すると、いわゆる和紙公図というカラーで作成された図面が出てきます。
白黒の電子化された図面なら最近作られたものと思ってしまうかもしれませんが、実際は古いカラーの図面を上からなぞって描いた（トレースした）だけの図面です。
そのため、明治の地租改正から引き継がれている図面であれば、写し間違いがあり、また未熟な測量技術により、図面の信頼性は低いものになります。
それにしても、和紙公図ですが、彩色されており歴史的な印象を感じます。
和紙公図は彩色がされていますが、これはただ色を付けているわけではありません。
この旧土地台帳の付属地図である和紙公図の彩色は、課税される土地と課税されない土地を分け、税金を徴収ために作られました。
つまり、色が赤く塗られているところは道路であり非課税とされており、赤道や里道と言われています。また、色が青く塗られているところは水路であり、こちらも非課税とされています。
このように、色を付けて税金がかかる土地をわかりやすくしていたのです。
まさしく、徴税のために作られた図面であると再認識させられます。
まとめ
最後まで読んで頂きありがとうございました。
今回は公図について取り上げました。
公図は、土地の位置や形状を把握するための資料として広く使われていますが、その性質に関してはその作られた年代や背景によりそれぞれです。
公図はとても歴史があり、自宅の古い図面等を確認すると、昔の土地の状況が分かり面白い発見があるかもしれません。
