土地を買うのはほとんどの方にとって一生に一度の出来事です。
そのため、不動産業者でない限り、すべての方が初心者でありプロなんていません。
この記事では、土地を買う上で、境界について注意しなければならないことを書いていきます。
一般の方は土地の境界はすでに決められており、その図面などの情報は国（法務局）や地方（市区町村）が管理していると考えてしまいがちですが、実際には境界を復元できる図面等は管理されていないのが多いのが現状です。
この現状は、田舎だけのことではなく、都市部でも同様です。
境界の紛争は、普段の生活の際には起こることは少ないですが、土地の売買や相続、そして建替えをするときに、隣地との認識のズレが原因となります。
今回は、土地を購入するうえで、土地の境界について知っておくべきことと、注意していくべきことについて書いていきます。
土地売買の際には、境界の明示をしなければならない
境界の明示とは、隣接する土地との境目である隣地境界線等を明確にさせることをいいます。
土地の売主が、境界を表す境界標、境界杭などを、買主に「ここからここまでが土地の範囲ですよ」と正確な境界を伝える行為のことを言います。
正確な境界を明示するためには、境界を確定する必要があり、それが境界確定測量と呼びます。
境界確定測量は、土地家屋調査士が調査・測量をし、隣地所有者とその土地の境界を確認する測量であり、その成果は境界確認書としてお互いに書面にします。
一般的には、この境界確認書で、境界を明示することになります。
境界確認書についての注意点
境界確認書は隣地との境界を確認した書類です。
そのため、境界確認書が正しい方法で作成されている場合、その土地の境界線は確定していることになります。
しかし、土地の地籍などの情報を保管している登記所にて、土地の情報を取得したところ、境界確認書に記載してある面積と相違する図面等が出てくるかもしれません。
それは、まだ土地の面積を正しい面積に直す登記をしていないことが原因であると考えられます。
土地の面積を正しく直す義務はないのですが、登記申請をし正しい面積を公示した方が、将来の紛争防止等にも繋がるため、早めに正しい面積にする登記手続きをしましょう。
境界確認の専門家である土地家屋調査士とは
土地家屋調査士は、土地の境界に関する専門家です。
（土地家屋調査士の使命）第一条 土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記及び土地の筆界を明らかにする業務の専門家として、不動産に関する権利の明確化に寄与し、もつて国民生活の安定と向上に資することを使命とする。
土地家屋調査士法
筆界とは、公法上の境界のことと言い、法務省の管轄である登記所が管理する境界を言います。
境界確認書は、土地家屋調査士に作成をお願いしよう。
土地の地籍を扱う登記所とは
登記所とは、不動産の所在地を管轄し、登記事務を担当する国の行政機関をいい、不動産の所在地を管轄する法務局もしくは地方法務局、もしくはその支局または出張所が登記所として登記事務を担当します（6 条 1 項）。
以前は、所在地の管轄する登記簿しか取得することはできませんでしたが、オンライン化により全国の登記情報を管轄以外のどこの登記所でも取得することが出来るようになりました。
以下のサイトを参考に、登記情報と地積測量図と地図（公図）を取得してみましょう。
地 図 地積測量図等 申請書 証明書 閲 覧
ここで注意すべき点が、その地積測量図の有無とその地積測量図がいつ作成されたものであるかです。
平成１６年度以前に作成されたものは、現地復元能力という土地の境界を復元する能力がない場合がありますので、土地家屋調査士などの不動産の専門家に、図面の信頼性を確認するといいと思います。
境界の書類はおおまかに４種類ある
ここは少し難しい分野なので、飛ばしていただいて結構です。
境界は、法律や根拠条文をよって、いくつかの種類に分けられます。
ただ、この境界の種類は一致しているのが自然であり、。
以下に、土地家屋調査士が主に扱う境界について記載しましたので、興味がある方は読んでいただければと思います。
公法上の境界（筆界）
登記上の地番が示す土地の境、即ち「地番境」です。公的存在であり、不動産登記法理に由来します。従来、政省令等を除き法律には「筆界」という用語は存在していませんでした。平成 17 年不動産登記法の改正により、「表題登記がある 1 筆の土地（以下、単に「1 筆の土地」という。）とこれに隣接する他の土地（表題登記がない土地を含む。以下同じ。）との間において、当該 1 筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた 2 以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう」と定義されました（不動産登記法 123 条）。また、従来「境界確定訴訟・経界確定訴訟」と呼ばれていた訴訟類型が「筆界の確定を求める訴え」と言い換えられました（不動産登記法 147・148 条）。これは、所有権界とは別個独立の存在として筆界を認めてきた従来の通説・判例の考え方を、立法的に初めて明確にしたものとされています。
私法上の境界（所有権界）
土地の所有権と所有権がぶつかり合う境です。私的存在であり、民事実体法理に由来します。一般に「所有権界あるところ筆界あり」、逆に「筆界あるところ所有権界あり」との事実上の推定が働きます。
通常、所有権界と占有界と筆界は一致するものとして扱われます。
占有界
法律上の権利の有無を問わず、事実的支配である土地の占有と占有がぶつかり合う境です。私的存在であり、ほとんどが民事実体法理に由来するものです。占有あるところ本権有りと推定されることから（民法 188 条）、「占有界あるところ所有権界あり」との推定が働きます。
たとえば、塀やブロック塀等によって隣地との管理をしていれば、塀やブロック塀等によって占有界が生まれ、その占有界が所有権界や筆界ではないとの反証がない限り、占有界と所有権界と筆界は一致していると推定されます。
また、地上権界や借地権界などの物権的土地支配権と他の土地所有権等とがぶつかり合う境も、占有界に含まれます。
公物管理界
道路や水路等の公物管理者が公物の機能管理を行うために境界明示する土地の境です。公的存在であり、公物管理法理に由来します。公物の「機能管理」は、所有権を基礎とする「財産管理」とは異なる行政法上の作用であり、公物管理界と所有権界、筆界とは直接的な対応関係はないとされています。しかし、ほとんどの実務では、公物管理界と所有権界と筆界は一致しているとされています。
役所との道路等に関しての、官民境界明示・官民境界協議手続きは、その役所が所有権に基づくものであれば所有権界を対象にしたものであり、公物管理法による道路区域等の管路権に基づくものであれば公物管理界を対象にしたものであるとされています。
この他に、行政界などがありますが、実務では扱うことがほとんどないため、省略させていただきます。
まとめ
以上の境界についての知識を知っていることで、将来の土地の境界紛争を予防することが出来るのかなと思います。
ただ、一番大切なことはお隣さんとの信頼関係です。
売買後は、新たな所有者として挨拶のついでの、以前確定させた境界について考えを共有することも、境界紛争を予防する手段なのかもしれません。
